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存量房贷降息，着眼的不只是房地产救市，更重要的是刺激消费。

房地产是居民最重要的资产，也是最大的负债来源，2/3的资产都是房子，而70%左右的债务都与房子相关。

这在某种程度上构成房地产“绑架”经济的逻辑，也是房地产市场走势牵一发而动全身的底因，消费自然难以置身事外。

房地产对于消费，既有财富效应，也有挤出效应。

在楼市上行期，财富效应往往大于挤出效应，财富增值，哪怕只是名义资产扩张，也能带来一定的消费刺激效应。

但在楼市下行期，财富效应不复存在，而高房贷支出对于消费的挤出效应愈发凸显。

两者双向挤压，对消费的冲击超出预期。

因此，当房价持续波动，导致房产价值开始收缩，而房贷利息成本又超过可能的投资预期收益，提前还贷成了自然而然的选择。

这也是“资产负债表衰退”的逻辑，居民选择优先修复资产负债表，而非消费或扩大投资。

今年以来，一二线城市整体消费走势，罕见弱于三四线城市，背后的道理就在于此。

原因不难理解，一二线城市房价更高，房子在家庭财富中占比更高，居民债务杠杆率也高，其波动对于收入和预期的影响也更大。

所以，如果降低房贷利率，减少的债务支出能一部分转移到消费上，对于扩大内需、提振经济都有着积极作用。

当然，提振消费的核心在于收入分配，要么增加居民收入，要么减少居民债务压力。

双管齐下，才是最佳选择。

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房地产有多重要，这几年几乎所有人都深有体会。

任何行业，如果随行就市，价格涨跌起伏都是正常的，暴涨时形成的泡沫，自然能通过自然破裂来调节。

然而，房地产并非普通产业，从一开始就与国民经济、地方财政、居民财产捆绑在一起，牵一发而动全身。

无论是从国民经济层面，还是居民财富层面，房地产都不能轻易任其下坠。

然而，过去几年，随着限购、限贷、限售、限价全面松绑，中国楼市已经迎来史上最宽松时代。

但“史上最宽松”的政策，并未带来“史上最疯狂”的楼市，就连官方也直言：

“当前房地产市场继续处于调整中”。

从房价来看，70个大中城市房价全部面临持续调整，多数城市回到2018年前后水平。

从市场来看，高峰时期全国商品房销售面积超过18万平方米，今年1-8月只有6亿平方米，全年可能不及10亿平方米。

从卖地收入来看，前几年卖地收入一度达到8.7万亿元的巅峰，而去年已经回落到5.8万亿。

这背后的原因，除了房地产市场本身面临的调整之外，也受到城镇化、人口、住房拥有率等长期因素的制约，但也与经济增长、居民收入、社会预期不无关系。